Est-il possible de signer un bail dérogatoire de courte durée ?

Oui, cette faculté est ouverte lors de l’entrée du locataire dans les
lieux.
Les parties peuvent convenir de déroger au statut du bail commercial par la
conclusion d’un bail de courte durée.
Le bail doit mentionner la volonté expresse des parties de déroger au statut.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Appelé aussi bail précaire commercial, ou bail de courte durée, il s’agit d’un contrat de location de local à usage commercial ou artisanal qui permet de déroger aux règles du bail commercial classique.

Le bail dérogatoire doit être distingué :

– de la location saisonnière, qui dure le temps d’une saison touristis que,

– de la convention d’occupation précaire, qui se caractérise, quelle que soit sa
durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de
circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. La
durée du bail dérogatoire est limitée à 2 ans (3 ans pour les baux conclus ou
renouvelés à compter du 1er septembre 2014). Il est fréquent de rencontrer, en
pratique, des baux de 23 mois.

Bail précaire : une réglementation différente du bail commercial classique

Le bail dérogatoire (ou précaire) échappe à la réglementation des baux commerciaux, il est
soumis aux seules règles du Code civil, ce qui offre aux parties une grande
liberté quant au contenu du bail. Ainsi, à la condition de respecter un
équilibre entre les droits et obligations des parties, il est possible de
déterminer conventionnellement :

– la durée du bail,

– la possibilité de donner congé pendant le bail, et la durée du préavis à
respecter.

Spécificités de l’état des lieux

Pour les baux conclus à compter du 1er septembre 2014, un état des lieux est
établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de
leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un
tiers mandaté par elles. S’il ne peut pas être établi dans ces conditions, la
partie la plus diligente contacte un huissier, qui l’effectuera à frais
partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Pour les baux conclus avant le 1er septembre 2014, l’état des lieux de sortie
sera établi conformément à ces nouvelles règles, si un état des lieux d’entrée
avait été établi.

Au terme du bail, le locataire ne bénéficie pas d’un droit légal au
renouvellement du bail, ou, à défaut, à une indemnité d’éviction, à l’inverse
de ce que prévoit la réglementation des baux commerciaux.

Bon à savoir : Si, à l’expiration du bail dérogatoire (et, et
au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, pour les
baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014), le locataire reste
et est laissé dans les locaux loués, il se forme un nouveau bail, soumis au
statut des baux commerciaux.


Sources juridiques :
Article L 145- 5 du Code de commerce
Articles 1709 et suivants du Code civil
Cass. Civ. 3, 29 avril 2009, pourvoi n° 08-13308



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