La cession d’un bail commercial est-elle soumise à des formalités ?

Le locataire peut céder son bail commercial, mais il doit respecter les
formalités légales et le contenu de son bail. En effet, le bail peut prévoir
des clauses limitant la liberté du locataire ou soumettant la cession à des
formalités particulières. Cependant, la loi prohibe les stipulations tendant à
interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de
commerce ou de son entreprise.

Si les formalités de cession de fonds de commerce ne sont pas respectées, la cession est
irrégulière : le bailleur peut obtenir la résiliation du bail ou refuser son
renouvellement.

Les formalités de cession de bail commercial prévues par le bail

– Le bailleur peut, tout d’abord, par une clause du bail, limiter la
cession :

– au successeur dans le fonds, c’est-à-dire au cessionnaire achetant également
son fonds de commerce,

– en se réservant la faculté d’agréer le cessionnaire,

– en prévoyant un droit de priorité à son bénéfice,

– en exigeant au cédant de demeurer garant solidaire du cessionnaire. Le
bailleur ne peut invoquer cette garantie que durant 3 ans, et il doit informer
le cédant de tout défaut de paiement dans le délai d’un mois.

Le bail peut également prévoir des formalités spécifiques pour la cession,
telles que :
– appeler le bailleur à la cession, et le faire concourir à l’acte,
– effectuer la cession par acte notarié.

Les formalités de cession de bail commercial prévues par la loi

Au-delà de ces clauses contractuelles, la loi impose le respect des formalités
relatives à la cession de créance. Deux possibilités s’offrent au
locataire :
– signifier l’acte de cession par huissier, au bailleur,
– recueillir l’acceptation du bailleur dans un acte notarié. Si la cession est
constatée par un acte authentique auquel le bailleur participe, cette
formalité sera donc remplie.

En revanche, les formalités prévues par la loi en matière de cession de fonds
de commerce ne sont pas applicables à la cession du bail seul.

Cependant, d’un point de vue fiscal, la cession de droit au bail est soumise
aux droits d’enregistrement.

L’état des lieux préalable


L’article L. 145-40-1 du code de commerce impose qu’un état des lieux soit réalisé à l’entrée entre le bailleur et le cessionnaire. Cet état des lieux permet de constater toutes les dégradations du local commercial, ou les travaux réalisés sans autorisation.

Bon à savoir : La cession d’un bail par un locataire qui a
demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou admis au bénéfice d’une
pension d’invalidité est soumise à des conditions distinctes, plus libérales
pour le locataire.


Sources juridiques :
Articles L 145-16, L 145-16-1 et L 145-16-2 du Code de commerce
Article L 145-16 du Code de commerce
Article L 145-51 du Code de commerce
Article L 141-13 du Code de commerce
Article 1690 du Code civil
Cass. Com. 6 décembre 1982, pourvoi n° 81-14422



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