Quelles sont les règles du bail professionnel ?

Quelles sont les règles du bail professionnel ?

Le contenu du bail professionnel

Le bail professionnel a une durée de 6 ans au moins.
Il doit être conclu par écrit. Le bail verbal est tout de même valable. La
loi n’impose pas l’existence d’un bail écrit à titre de validité, mais
seulement pour faciliter la preuve de l’existence du bail et de son
contenu.p

Le bail professionnel contient les clauses habituelles d’un contrat de location comme :

  • La désignation des parties
  • Description du local commercial
  • La durée du bail
  • Le montant du loyer, les conditions de paiement, de révision du loyer
  • Les obligations des parties
  • La répartition des charges
  • Etc.

Le loyer est déterminé librement par les parties, il peut être indexé,
notamment sur l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.
Aucun mécanisme de révision spécifique du loyer n’est prévu par la loi.

Bail professionnel : qu’en est-il des charges ?

Les charges supportées par le locataire doivent être fixées par le bail, la loi n’en établit pas la liste.
De manière générale, les travaux et dépenses de grosses réparations sont prises en charge par le bailleur : ravalement de façade, charpente, travaux liés à la vétusté de l’immeuble, certains impôts ou charges (type contribution économique territoriale, charges portant sur des locaux vacants, etc).
Les autres charges et petits travaux peuvent être pris en charge par le locataire.

L’état des lieux du bail professionnel

Pour les baux conclus à compter du 20 juin 2014, un état des lieux est
établi au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire
et lors de leur restitution. L’état des lieux est établi
contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté
par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut pas
être établi amiablement, il est établi par un huissier de justice, sur
l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié
entre le bailleur et le locataire.

Bon à savoir : Pour les baux professionnels conclus avant
le 20 juin 2014, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local
dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession

La reconduction du bail professionnel

A défaut de congé, le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement
pour la durée convenue initialement, soit pour 6 ans au moins.
Si l’une des parties a donné congé, le bail pourra être renouvelé de façon
expresse, pour une durée au moins égale à 6 ans. Tel peut être le cas si
le bailleur donne congé parce qu’il entend renégocier le montant du loyer.

Le congé du bail professionnel

Chaque partie peut notifier à l’autre son intention de ne pas renouveler
le contrat à l’expiration de celui-ci en respectant un délai de préavis de
six mois.
De plus, le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son
intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six
mois.
Dans tous les cas, le congé doit être délivré par lettre recommandée avec
demande d’avis de réception ou par acte d’huissier.

Bon à savoir : Lorsque les parties se sont volontairement
placées sous le régime des baux commerciaux, le bail est régi par le
statut du bail commercial.

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Sources juridiques :
Articles 46, 57 A et 57B de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986