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Devenir administrateur de biens

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Par Sarah Vallet de Payraud

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19 mai 2021

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3 min.

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L’administrateur de biens agit comme mandataire d’un propriétaire ou d’un syndicat de copropriétaires, pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers locatifs. Quelles missions effectue-t-il précisément ? Et quelles sont les étapes à suivre pour devenir administrateur de biens ? Réponses dans cet article.   

Qu’est-ce qu’un administrateur de biens ?

Spécialiste du droit immobilier, l'administrateur de biens gère des biens immobiliers (maisons, appartements, bureaux, parkings…) pour le compte de propriétaires qui souhaitent se décharger des contraintes inhérentes à cette gestion. Il agit donc comme un intermédiaire pour gérer, entretenir et louer ces biens. 

Ses missions sont très variées :

  • Organiser les visites pour trouver un locataire et finaliser la signature du bail ;

  • Encaisser les loyers avant de les reverser aux propriétaires ;

  • Assurer la gestion courante du bien dont il a la charge (entretien, maintenance, paiement des factures et des impôts…) ;

  • Conseiller les propriétaires sur la gestion de leurs biens, et sur le droit immobilier en général ;

  • Conseiller les propriétaires sur les travaux à réaliser pour mettre en valeur leur bien ;

  • Négocier les interventions des différents corps de métiers et assister au déroulement des travaux ;

  • Régler des litiges à l’amiable, ou engager des poursuites judiciaires si nécessaire. 

Il s’agit donc d’un métier polyvalent, qui nécessite de solides connaissances juridiques, immobilières, financières et fiscales. Devenir administrateur de biens nécessite notamment de connaître parfaitement le marché de la location immobilière. 

❓ Le saviez-vous ? Plus de la moitié des administrateurs de biens sont également agents immobiliers. Cependant, il n’est pas nécessaire d’être agent immobilier ni d’ouvrir une agence immobilière pour exercer cette profession. 

📍L'administrateur de biens peut exercer en tant que salarié (par exemple, dans une agence immobilière) ou à son compte. 

Comment devenir administrateur de biens ?

La profession d’administrateur de biens est accessible par une formation supérieure en droit, en immobilier ou en management des entreprises. Les formations spécialisées sont à ce titre particulièrement adéquates : par exemple, le BTS professions immobilières, le B.U.T carrières juridiques, ou encore la licence professionnelle en gestion immobilière. 

Attention ! La profession d’administrateur de biens est réglementée. Cela signifie que, pour s'installer à son compte, l’administrateur de biens doit posséder une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » qui est délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie du département. Cette carte est délivrée aux titulaires d'un BTS dans une spécialité immobilière ou d’un bac +3 dans une thématique juridique, économique ou commerciale. Elle doit être renouvelée tous les 3 ans. 

💰 En France, le salaire annuel brut moyen d'un administrateur de biens est estimé à 46 172 euros. Lorsqu’il exerce à son compte, l’administrateur de biens perçoit des honoraires calculés en pourcentage sur les sommes encaissées. Son chiffre d’affaires dépend donc de son activité. 

Comment s’installer à son compte en tant qu’administrateur de biens ? 

Avant de lancer son activité, l’administrateur de biens doit se conformer aux dispositions de la loi Hoguet du 2 juillet 1970, qui le contraint à détenir une carte professionnelle « Gestion immobilière ».

Pour obtenir cette carte, l’administrateur de biens doit :

  • Justifier d’un diplôme et/ou d’une expérience sur le terrain ; 

  • Disposer d’une garantie financière destinée à assurer les fonds qu’il détient pour le compte d’autrui. Le montant minimum de cette garantie est de 110 000 euros ; 

  • Justifier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle ;

  • Prouver qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer. 

Une fois sa carte professionnelle obtenue, l’administrateur de biens doit procéder aux formalités de création d’entreprise. Il peut devenir micro-entrepreneur, entrepreneur individuel ou bien créer une société commerciale unipersonnelle. 

Quel statut juridique pour un administrateur de biens ? 

Trouver un statut juridique est un prérequis à toute création d’entreprise. Autant dire qu’il est important de le choisir avec soin ! 

Pour débuter son activité, l’administrateur de biens peut choisir le statut de micro-entrepreneur, très rapide et facile à obtenir. Ce régime bénéficie d’une comptabilité ultra-simplifiée et de formalités de gestion allégées. Cependant, le plafond de chiffre d’affaires peut vite limiter le développement de l’activité : il est de 72 600 euros pour les activités libérales. 

Par ailleurs, seul un administrateur de biens qui réalise uniquement des opérations de gestion d'immeubles peut  bénéficier du régime de la micro-entreprise. Ce ne sera pas le cas s’il réalise aussi des opérations de vente d’immeubles, par exemple. 

L’administrateur de biens peut également choisir le statut de l’entreprise individuelle, qui permet de créer une entreprise rapidement et sans capital. C'est une forme d’entreprise simplifiée, adaptée aux activités commerciale, libérale ou artisanale. A noter que les entreprises individuelles créées depuis le 15 mai 2022 bénéficient d'un régime plus protecteur, car leur patrimoine personnel et leur patrimoine professionnel sont maintenant séparés (ce qui n’était pas le cas auparavant). Désormais, la responsabilité des entrepreneurs individuels est limitée à leurs biens professionnels. 

Enfin, il est également possible d’opter pour la SASU ou l’EURL, qui sont les formes unipersonnelles de la SAS et de la SARL. Non soumis à des plafonds de chiffre d’affaires, ces régimes sont aussi plus contraignants, notamment en termes de gestion quotidienne (comptabilité, fiscalité, etc). 

🏠 Il vous reste des questions ? Si vous avez envie d’en savoir plus sur le marché de l’administrateur de biens, c’est par ici !

Sarah Vallet de Payraud

Sarah Vallet de Payraud

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Entrepreneur en résidence @ La Fabrique by CA

Article mis à jour le 19 août 2022

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