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Notre guide pour devenir agent immobilier

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Par Théophile Rousseau

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02 juin 2022

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6 min.

agent immobilier

Vous envisagez de devenir le nouveau Stéphane Plaza ? Excellente idée ! Mais avant de vous lancer, il faut bien connaître les spécificités du métier d’agent immobilier. Je Suis Entrepreneur vous conseille sur le parcours à suivre pour devenir agent immobilier.

Le métier d’agent immobilier

Les missions d’un agent immobilier

L’agent immobilier est un professionnel de l’immobilier dont le rôle est d’être un intermédiaire entre les vendeurs et les acheteurs. C’est l’interlocuteur numéro 1 si vous souhaitez vendre ou acheter un bien 🏡 !

Mais au-delà de cette casquette de gestion des transactions immobilières, l’agent immobilier peut aussi s’occuper de la gestion locative. Dans ce cas, il gère les appartements ou maisons loués : entrée et sortie des locataires dans les lieux, gestion des éventuels problèmes au cours du bail, etc.

Concrètement, voici l’éventail de missions que peut exercer un agent immobilier :

  • Estimer des biens à vendre ;

  • Effectuer les visites de biens ;

  • Accompagner les acquéreurs durant le compromis de vente ;

  • Recevoir les offres d’achat ;

  • Informer et conseiller les acheteurs et les vendeurs ;

  • Remettre les clefs au nouveau propriétaire ;

  • Rédiger des annonces de vente ;

  • Prospecter pour trouver des biens à vendre ou à louer…

Les possibilités pour exercer le métier d’agent immobilier

Vous pouvez exercer votre métier d’agent immobilier de plusieurs façons :

  • Ouvrir une agence immobilière indépendante ;

  • Ouvrir une franchise immobilière (Century 21, Laforêt, Orpi…) ;

  • Être agent commercial au sein d’une agence (on parle aussi de « négociateur immobilier ») ;

  • Exercer au sein d’un réseau de mandataires (Safti, Optimhome…) comme mandataire immobilier (agent commercial).

Chaque possibilité présente des avantages et des inconvénients. Par exemple, la franchise permet de bénéficier de la notoriété d’une marque déjà connue. Mais elle présente aussi un coût (droits d’entrée dans la franchise et redevance au franchiseur).

⚠️ Autre point important : il ne faut pas confondre l’agent commercial et l’agent immobilier. 

Si les missions sont globalement similaires (d’où la confusion dans le langage commun), les conditions d’exercice sont différentes. L’agent immobilier possède une carte immobilier (la carte T) obtenue grâce à un diplôme ou à une expérience professionnelle suffisante. Cette carte est obligatoire pour ouvrir son agence immobilière. 

À l’inverse, l’agent commercial n’a pas besoin de la carte T pour exercer. C’est un indépendant rattaché à un agent immobilier titulaire de la carte T. Il peut travailler pour une agence ou un réseau de mandataires.

L’état du marché de l’immobilier en France

Le marché immobilier se porte bien depuis de nombreuses années mais il a la particularité d’être soumis à des fluctuations fréquentes. 

Actuellement, les ventes de biens sont portées par les taux bas des crédits immobiliers. Les biens se raréfient et les prix grimpent, quel que soit votre secteur géographique. Si les acheteurs peinent à trouver « la perle rare », les agents immobiliers peinent à rentrer des mandats.

La concurrence des sites de petites annonces entre particuliers est féroce (Le Bon Coin, Particulier à Particulier…). C’est d’autant plus vrai quand le marché est à la hausse car les particuliers arrivent plus facilement à vendre sans agence. Mais le business model des agences immobilières est aussi menacé par de nouvelles agences 100 % en ligne qui cassent les prix.

Enfin, notons également que la tendance à la digitalisation de la profession d’agent immobilier suit son cours : visite virtuelle d’appartements, importance des réseaux sociaux, etc.

Comment devenir agent immobilier indépendant ? Les conditions pour se lancer

Les diplômes pour devenir agent immobilier

La formation la plus répandue pour devenir agent immobilier est le BTS professions immobilières (bac +2). 

D’autres formations sont possibles à des niveaux différents (bac +2, bac +3 ou bac +5). Quelques exemples :

  • Bachelor immobilier ; 

  • Licence professionnelle métiers de l’immobilier ;

  • Master en droit immobilier, etc.

Au-delà des formations universitaires, il existe aussi des écoles privées comme :

  • L’ESPI (école supérieure des professions immobilières) ;

  • L’ESI (école supérieure de l’immobilier) ;

  • L’EFAB (école française d’administration de biens).

Peut-on réellement devenir agent immobilier sans diplôme ?

A priori oui, c’est tout à fait possible ! 

Beaucoup de professionnels de l’immobilier n’ont pas de diplôme spécifique dans le domaine de l’immobilier.

Cependant, il faut quand même un bagage minimum pour devenir agent immobilier :

  • Des connaissances juridiques en droit immobilier ; 

  • La connaissance des techniques de vente ;

  • Un bon relationnel et des aptitudes commerciales ;

  • La capacité à être mobile et disponible car les déplacements sont fréquents.

Attention : si vous pouvez devenir agent commercial en immobilier sans diplôme, ce n’est pas vrai pour les agents immobiliers. Si vous souhaitez ouvrir une agence immobilière, vous devrez justifier d’une expérience ou d’un diplôme dans l’immobilier (on y revient par la suite !).

Comment se reconvertir dans l’immobilier ?

Les reconversions sont très fréquentes dans les métiers de l’immobilier. Les agences assurent souvent une petite formation aux agents immobiliers débutants.

Si vous souhaitez vous reconvertir dans l’immobilier mais que vous n’avez pas d’expérience professionnelle dans un domaine d’activité proche, vous pouvez vous tourner vers des formations courtes

👉 Renseignez-vous auprès des organismes de formations professionnelles et continues comme l’AFPA ou les GRETA.

Combien gagne un agent immobilier ?

La rémunération de l’agent immobilier lorsqu’il est agent commercial (c’est-à-dire qu’il n’a pas sa propre agence) est très variable.

En effet, l’agent commercial en immobilier est rémunéré en fonction d’une commission sur les biens qu’il vend. L’agent commercial touche une commission sur les honoraires perçus par l’agence immobilière. Les honoraires d’une agence varient selon les agences : ils oscillent autour de 3 à 8 % du prix de vente.

Autrement dit, il faut bien comprendre que l’agent commercial en immobilier n’a pas de rémunération fixe : s’il ne vend pas, il ne touche pas de rémunération.

💰Concrètement, le salaire de l’agent immobilier peut aller de 0 € à plus de 10 000 € par mois, voire beaucoup plus avec l’expérience ! Selon la FCGA (fédération des centres de gestion agréés), le salaire moyen d’un agent immobilier est de 4 263 € brut.

Devenir agent immobilier indépendant : quel statut juridique choisir ?

Pour devenir agent immobilier, vous devez créer votre entreprise ! En effet, le salariat est rare pour les agents immobiliers. 

Les différents statuts juridiques possibles sont :

  • L’entreprise individuelle (et notamment le régime de la micro-entreprise) ;

  • L’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée) ;

  • La SASU (société unipersonnelle à responsabilité limitée).

La plupart des agents commerciaux qui débutent leur activité adoptent le régime de la micro-entreprise. Ce régime permet de bénéficier de faibles cotisations sociales (environ 22 % du chiffre d’affaires) ainsi que d’une fiscalité intéressante pour débuter. Attention cependant aux plafonds de chiffre d’affaires qui peuvent limiter votre développement.

⚠️ Si vous vous lancez en tant qu’agent immobilier, le régime de la micro-entreprise n’est pas possible (il est réservé aux agents commerciaux).

Vous pouvez aussi opter pour l’EURL ou la SASU. Ces deux formes de sociétés unipersonnelles sont intéressantes pour les agents immobiliers. La SASU est une forme juridique souple qui impose des cotisations sociales élevées. L’EURL est plus rigide et offre une protection sociale moins étendue que celle de la SASU.

Si vous choisissez d’ouvrir une agence immobilière, vous aurez certainement besoin de vous associer. Dans ce cas, tournez-vous davantage vers une SARL ou une SAS. 

Quelles sont les obligations légales de l’agent immobilier indépendant ?

Les obligations de l’agent commercial en immobilier

L’agent commercial possède différentes obligations :

  • Il doit s’immatriculer au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) : cette immatriculation est réalisée par le centre de formalités des entreprises (CFE) lorsque vous déclarez votre activité ;

  • Il doit souscrire à une assurance responsabilité professionnelle : cette assurance est obligatoire. Elle vise à vous protéger des dégâts que vous pourriez causer dans l’exercice de votre activité ;

  • Il est soumis aux obligations légales classiques des indépendants : établir une facture, tenir une comptabilité (en fonction de votre statut juridique), ouvrir un compte en banque professionnel (idem en fonction de votre statut).

Les obligations de l’agent immobilier

La réglementation de l’agence immobilière est beaucoup plus stricte. Ainsi, les obligations de l’agent immobilier sont plus étendues.

L’assurance responsabilité civile professionnelle

Tout comme l’agent commercial, l’agent immobilier doit souscrire à une assurance pour protéger son activité.

La carte professionnelle d’agent immobilier

Depuis la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la profession d’agent immobilier est réglementée. Obtenir une carte professionnelle est obligatoire pour pouvoir exercer votre activité. On l’appelle aussi « carte T » pour transactions. 

Elle est valable 3 ans. Cette carte doit être demandée auprès de la chambre du commerce et de l’industrie en remplissant ce formulaire

Elle est délivrée sous conditions de moralité mais aussi de justifier : 

  • D’une expérience professionnelle suffisante dans l’immobilier : 10 ans en qualité de salarié chez un agent immobilier, 4 ans si vous aviez un statut de cadre ; 3 ans si vous avez le baccalauréat ; 

  • Ou du BTS professions immobilières ou d’un diplôme d’un niveau supérieur dans un domaine juridique, économique ou commercial.

La garantie financière 

Cette garantie s’obtient auprès d’une banque ou d’une assurance. Elle autorise l’agent immobilier à gérer des fonds pour le compte de ses clients. 

Elle doit être : 

  • Supérieure à 30 000 € au cours des 2 premières années d’activité ;

  • Supérieur à 110 000 € ensuite.

Combien ça coûte de devenir agent immobilier indépendant ?

Si vous envisagez de devenir agent commercial en immobilier, vous devez prévoir certaines charges :

  • Les frais de création et d’immatriculation de votre entreprise (quasi nuls en cas d’option pour le régime de la micro-entreprise, plus importants si vous choisissez une société) ;

  • Une assurance responsabilité professionnelle ;

  • Un compte en banque dédié à l’activité professionnelle ;

  • Des frais de transport pour vous déplacer ;

  • Les frais de communication et de publicité (pris en charge dans certaines agences)…

Si vous envisagez d’ouvrir une agence immobilière, il faut rédiger un business plan pour votre agence immobilière pour bien définir votre projet. Vous devrez y aborder les points suivants :

  • Présenter votre projet et vos compétences ;

  • Étudier le marché et l’emplacement choisi pour l’agence ;

  • Mettre en place une stratégie pour vous différencier de la concurrence ;

  • Dresser des prévisions financières précises (compte de résultat, plan de trésorerie, etc.) et lister toutes vos charges, etc.

***

Devenir agent immobilier est une belle aventure ! Si ça vous tente, contactez nos experts pour vous aider à mettre en place votre projet 🚀.

Théophile

Théophile Rousseau

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Content manager junior

Article mis à jour le 02 juin 2022

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