Le marché de l'agence immobilière

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Contexte

Après avoir atteint un nouveau niveau record en 2021 (1 172 000 ventes), et tout en se maintenant au-dessus du seuil du million d’unités, le nombre de transactions immobilières a reculé de 5,4% en 2022 (soit 1 109 000 ventes). La hausse des prix de l'immobilier dans l'ancien (+4,9% sur un an) a toutefois soutenu le chiffre d'affaires du secteur en valeur.

Le volume des transactions immobilières a été freiné par la remontée des taux d’intérêt et le durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers qui ont exclu nombre de primo-accédants et de foyers modestes du marché immobilier.

Sur le plan structurel, bien qu’elles réalisent plus de la moitié des ventes immobilières, les agences traditionnelles évoluent dans un environnement très concurrentiel. L’euphorie immobilière de ces dernières années a entrainé un fort accroissement du nombre d’agences immobilières, notamment à l’initiative des réseaux franchisés.

Les perspectives de croissance du marché n’ont pas manqué d’aiguiser l’appétit des réseaux de mandataires dont le nombre a presque triplé au cours des cinq dernières années. En développant leur activité quasi exclusivement sur Internet, ces acteurs sont en mesure de proposer des taux de commissions très attractifs avec lesquels les réseaux traditionnels peinent à rivaliser. Dans ce contexte, leur poids ne cesse de progresser d’année en année au détriment des acteurs traditionnels : les mandataires captent aujourd’hui près d’un quart du volume des transactions intermédiées.

L’offensive menée par les acteurs de la PropTech (Homeloop.fr, Dili.fr, Smartloc.fr, Igestionlocative.com, Welmo.fr, etc.) ces dernières années a également contribué à accroître les rivalités concurrentielles et à accélérer la mutation structurelle du secteur : services 100% digitaux, prestations innovantes, forfaits fixes ou commissions très compétitives.

Enfin, la désintermédiation des transactions immobilières, favorisée par les plateformes d’annonces en ligne (leboncoin.fr, pap.fr ou encore seloger.com qui a ouvert sa plateforme aux particuliers en juin 2023), soutient les ventes entre particuliers qui représentent aujourd’hui 30% du volume des transactions.

Dans ce contexte, les acteurs traditionnels du secteur doivent aujourd'hui intensifier leurs efforts pour valoriser leur valeur ajoutée, innover à travers de nouveaux services et accélérer leur digitalisation (visites virtuelles, estimation en ligne, dématérialisation des mandats, etc.).

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Tendances

Le ralentissement du marché immobilier se poursuivra en 2023 en raison de la poursuite de la remontée des taux d’intérêt, de la persistance du durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers et des très fortes tensions sur le pouvoir d’achat des ménages.

Selon la profession, le nombre de transactions dans l’ancien pourrait s'établir à 890 000 ventes en 2023, soit un recul de 20 % par rapport à 2022.

La contraction du volume des transactions exacerbera les pressions concurrentielles ce qui pourrait conduire à une rationalisation des réseaux d’agences immobilières et à une diminution du nombre de mandataires.

La profession pourrait également être confrontée à une libéralisation de son activité, l’Autorité de la concurrence ayant récemment préconisé un assouplissement des conditions de l’activité d’entremise immobilière afin notamment de diminuer le commissionnement des agences.

L'organisation du marché

• Les agences indépendantes non rattachées à un réseau sous enseigne : elles sont très largement majoritaires dans le secteur.
  Près de 80% des entreprises du secteur n'emploient aucun salarié.

• Les réseaux d'agences immobilières sous enseigne : ils représentent 1/4 des entreprises du secteur et captent 35 à 40 % du chiffre d'affaires du secteur.

  Les principaux leaders sont : Orpi (1 350 unités), Century 21 (950 unités) , Laforêt Immobilier (720 unités), Guy Hoquet (550 unités), Citya Immobilier (250 unités), etc.

• Les mandataires immobiliers : ces indépendants travaillent quasi exclusivement sur Internet. Ils bénéficient de la puissance d'achat de leurs réseaux en matière d'espaces publicitaires (sites immobiliers dédiés aux professionnels). Supportant moins de charges que les réseaux classiques (généralement ils exercent sans agences physiques), ils sont en mesure de proposer des taux de commission attractifs.

  Les réseaux de mandataires se sont beaucoup développés ces dernières années (Iad, Safti, Capifrance, Optimhome, etc.). On estime leur nombre à 48 000.

(1) Source : Insee, démographie des entreprises et des établissements 2020 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 31 décembre 2020, Agences immobilières.

(2) Source : Insee, Esane, Agences immobilières.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015, Agences immobilières.

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