L'activité de la conciergerie

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Mis à jour le 05 Janvier 2024

Sommaire

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L'installation

Le porteur de projet doit réaliser une étude de marché approfondie pour mesurer le potentiel de son secteur : nombre d’annonces de location, typologie des biens proposés (taille des logements, durée moyenne de la location, prix moyens), taux d’occupation (en fonction du calendrier de réservation), concurrents implantés (offre, tarifs), économie touristique locale, réglementation locale en matière de location saisonnière, etc. Plusieurs services en ligne fournissent des indicateurs sur le marché locatif de courte durée au niveau local (prix moyen, taux d’occupation moyen, revenu mensuel moyen, etc.).

Si la densité de conciergeries est importante dans la plupart des grandes agglomérations et dans les zones très touristiques (littoral, domaines skiables), certaines villes moyennes ou zones vertes et rurales sont moins exposées aux pressions concurrentielles.

Il n’est pas nécessaire de disposer de locaux, surtout au démarrage de l’activité.

Les investissements

Les investissements de départ sont faibles. Ils concernent essentiellement les outils métiers (licences logiciels ou services en ligne de suivi des performances locatives, de synchronisation des réservations entre plateformes, de tarification dynamique, d’automatisation des contacts avec les locataires, etc.) et les frais de communication (référencement du site Internet notamment). Selon le secteur d’implantation de la conciergerie, un véhicule peut être nécessaire.

La gestion

Le suivi au quotidien

Le professionnel suit l’évolution de son portefeuille de locations pour lesquelles il assure ses prestations (nombre, typologie, taux d’occupation, taux de rotation, chiffre d’affaires moyen par location). Il suit également la répartition entre prestations de base et services à plus forte valeur ajoutée.

Au quotidien, il veille à la satisfaction des locataires, les recommandations qu’ils adresseront à la communauté des utilisateurs des plateformes de location après leur séjour étant déterminantes pour accroître le taux d’occupation des logements.

Il développe un solide réseau professionnel au niveau local (prescripteurs, prestataires). Il sélectionne avec soin ses partenaires, la qualité des prestations de l’ensemble des intervenants devant être irréprochable pour satisfaire une clientèle de plus en plus exigeante.

Enfin, il suit l’évolution des attentes de la clientèle, les nouveaux services proposés par ses concurrents ainsi que l’évolution de la réglementation locale sur la location de courte durée.

Les recettes de l'activité

Les entreprises du secteur facturent soit sur la base d’un forfait appliqué à chaque prestation (gestion des annonces, check-in/check-out, ménage, etc.) soit, plus fréquemment, sur la base d’un pourcentage appliqué au prix de la location (pourcentage allant de 15 à 30% du loyer, 20% étant le pourcentage le plus souvent pratiqué par les conciergeries). La prestation de ménage est souvent facturée au client en plus du pourcentage sur le loyer.

Les conciergeries implantées dans les zones très touristiques sont soumises à une forte saisonnalité (en 2019, un tiers des nuitées passées dans les logements proposés par les principales plateformes ont eu lieu en juillet et en août). Les conciergeries implantées dans les grandes agglomérations sont, quant à elles, plus sensibles aux variations de la fréquentation touristique internationale et du tourisme d’affaires.

Les charges à surveiller

Les principales charges concernent les charges de personnel et/ou le recours à la sous-traitance (entreprises de nettoyage, paysagistes, dépanneurs, etc.).

En cas d’adhésion à une enseigne nationale (licence de marque, franchise), le professionnel est redevable d’une commission fixe annuelle ou d’un pourcentage de son chiffre d’affaires. En contrepartie, il bénéficie de la notoriété du réseau et de la transmission de son savoir-faire.

La maîtrise du résultat

Le résultat de la conciergerie est conditionné par le taux d’occupation et le prix moyen des logements gérés. Le professionnel doit donc sélectionner avec soin les biens qui constitueront son portefeuille de locations.

Plus le nombre de biens gérés sera important, plus les outils de gestion devront être performants (automatisation permettant de gagner en productivité).

La maîtrise des charges de personnel et/ou de la sous-traitance est aussi essentielle.

Le développement de services à plus forte valeur ajoutée peut booster le chiffre d’affaires et permettre à la conciergerie de se différencier de ses concurrents mais il doit être parfaitement maîtrisé (compétences nécessaires, rentabilité au regard des investissements à consentir).

Le professionnel peut adhérer à une centrale d’achat pour bénéficier de tarifs préférentiels sur les équipements (literies, kits d’accueil, produits d’entretien, etc.) ou les outils métiers.

La gestion financière et les besoins en trésorerie

Les investissements de départ étant faibles, ils doivent être largement autofinancés. Au démarrage, l’entrepreneur doit disposer d’un fonds de roulement correspondant à deux ou trois mois d’activité. En régime de croisière, une gestion rigoureuse de la trésorerie est nécessaire pour les conciergeries soumises à une forte saisonnalité (implantation en littoral ou domaine skiable notamment).