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Notre guide pour ouvrir un hôtel

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Par Sarah Vallet de Payraud

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02 juin 2021

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5 min.

Étude de marché des hôtels

Ouvrir un hôtel est un projet de grande ampleur qui demande beaucoup de préparation. Si votre rêve est d’ouvrir votre propre établissement hôtelier pour y accueillir des voyageurs, découvrez tous nos conseils pour y parvenir.

Étape 1 : définir son projet

🛎️ Le choix du mode d’exploitation (indépendance ou franchise) de votre hôtel est essentiel.

Optez pour l’indépendance si vous voulez gérer votre hôtel comme vous l’entendez sans contraintes extérieures. Les hôtels indépendants sont majoritaires et représentent environ 80 % du secteur.

À l’inverse, la franchise s’adresse plutôt aux créateurs d’entreprise qui cherchent à diminuer leur risque et à sécuriser leur investissement. Malgré une somme de départ plus importante à investir, la franchise confère des avantages comme l’accès à des outils de gestion efficaces, des stratégies commerciales rodées, la notoriété du groupe, etc.

D’ailleurs, si les chaînes hôtelières (Accor Hôtels, Louvre Hôtels Group…) ne représentent que 20 % du marché, ce sont elles qui possèdent la plus grande capacité d’hébergement (elles possèdent plus d’une chambre d’hôtel sur deux).

Étape 2 : effectuer une étude de marché

La France est l’une des premières destinations touristiques au monde. Mais l’année 2020 a sans doute été l’une des pires années pour le secteur de l’hôtellerie en raison de la crise sanitaire. Le chiffre d’affaires du secteur a baissé de 45 à 70 %, selon une étude de KPMG.

La clientèle des hôtels est composée de Français et d’étrangers. Depuis la crise de la COVID-19, le secteur du tourisme tourne au ralenti en raison de l’incertitude liée au virus et aux limitations de déplacement. Pour autant, nul doute que les touristes reviendront ! Ici, l’important est de cerner les exigences et attentes de votre client idéal pour lui offrir des prestations sur-mesure.

L’étude de marché se penche aussi sur vos concurrents directs et indirects. On pense bien sûr aux autres hôtels se trouvant dans votre secteur géographique mais aussi à la location entre particuliers (Airbnb…) et au développement des gîtes et chambres d’hôtes. Les différentes plateformes de réservation (Booking, Expedia…) grignotent aussi le revenu dégagé par les hôteliers en raison des commissions qu’ils doivent payer pour être référencés sur ces plateformes.

Étape 3 : préciser son activité d’hôtelier

Voici quelques-uns des points à éclaircir pour préciser votre activité :

  • Le prix pour une nuitée : premier prix, auberge de jeunesse peu onéreuse, palace luxueux, hôtel familial… ;

  • Les équipements de l’hôtel : bar, spa, sauna, piscine, restaurant, salle de sport… ;

  • L’ouverture à des publics plus diversifiés : location de salles pour des conférences, séminaires d’entreprise, espace de coworking…

  • La décoration et l’atmosphère de l’hôtel : classique, arty, feutrée, romantique, thématique… ;

  • Le confort offert par les chambres : chambres XXL, balcon, sèche-cheveux… ;

  • Une expérience inédite promise à la clientèle : hébergement écolo, hôtel dans les bois parmi les animaux…

Le choix de ces éléments doit être cohérent avec les résultats de votre étude de marché. N’hésitez pas à vous différencier avec un concept fort qui vous assurera une meilleure rentabilité.

Étape 4 : prévoir les investissements nécessaires pour ouvrir un hôtel

Les investissements nécessaires à l’ouverture d’un hôtel sont titanesques ! On recense :

  • La construction, l’achat, la reprise ou la location de l’hôtel au moyen d’un bail commercial ;

  • L’aménagement des chambres, des espaces communs et de la réception : lit, linge, moquette, climatisation… ;

  • L’aménagement des infrastructures annexes si nécessaires : bar, jardin, restaurant… ;

  • L’aménagement des locaux dédiés au personnel

Faire tourner un hôtel vous oblige à engager des frais importants : 

  • Dépenses de personnel (femme de chambre, réceptionniste, veilleur de nuit…) ;

  • Dépenses de communication pour vous faire connaître ;

  • Dépenses d’énergie, de maintenance et d’entretien des installations (eau, gaz…) ;

  • Dépenses administratives (comptable, assurances…), etc.

Pour s’assurer de la rentabilité de l’hôtel, l’indicateur à suivre avec attention est le taux d’occupation des chambres. Plus il est haut, mieux c’est !

💡 Le coût moyen de construction d’une chambre d’hôtel varie entre 40 000 € et 200 000 € (à multiplier par le nombre de chambres envisagées).

Étape 5 : choisir le statut juridique de son hôtel

Dans l’écrasante majorité des cas, le choix du statut juridique d’un hôtel se détermine entre la SAS (société par actions simplifiée) et la SARL (société à responsabilité limitée).

Voyons les grandes différences entre ces deux structures juridiques :

 

SAS

SARL

Capital social


> 1 €

> 1 €

Nombre d’associés


2 et plus 

2 à 100

Dirigeant


Président personne physique ou morale

Gérant personne physique

Responsabilité


Limitée aux apports

Limitée aux apports 

Régime social du dirigeant


Assimilé-salarié


Assimilé-salarié si le gérant est minoritaire ou égalitaire, travailleur indépendant si le gérant est majoritaire

Fiscalité


Impôt sur les sociétés (option possible mais temporaire pour l’impôt sur le revenu)

Impôt sur les sociétés (option possible mais temporaire pour l’impôt sur le revenu)

Statut du conjoint collaborateur

Impossible

Possible

Fonctionnement


Souplesse et liberté de choix

Cadre légal sécurisé et fixe

Étape 6 : rédiger le business plan de l’hôtel

Le business plan est absolument indispensable si vous souhaitez ouvrir un hôtel. Il sécurise votre projet et vous permet de construire un projet solide. Un business plan rédigé avec sérieux vous aidera à obtenir les financements nécessaires à l’ouverture de votre hôtel. 

Le business plan comporte une partie rédactionnelle expliquant votre projet et une partie financière. Cette dernière est la plus importante pour un hôtel. Elle contient :

  • Le compte de résultat prévisionnel qui déduit votre chiffre d’affaires en fonction de vos charges et de vos recettes. En clair, il donne une estimation de votre rentabilité ;

  • Le bilan prévisionnel qui délivre une photographie de votre patrimoine. Il permet de veiller à ce que l’hôtel n’ait pas un endettement trop fort ;

  • Le tableau des investissements qui prévoit les ressources nécessaires pour financer les investissements. Il lisse les dépenses à faire année après année ;

  • Les flux de trésorerie pour gérer les entrées et sorties d’argent. Il évite de se retrouver sans liquidités pour payer son personnel.

Étape 7 : se renseigner sur la réglementation pour ouvrir un hôtel en France

Pour ouvrir un hôtel, la formation n’est pas une obligation mais elle se révélera bien utile pour acquérir les bases du métier. Vous pouvez faire une formation en management hôtelier (BTS, DUT…) ou encore passer par une école spécialisée dans l’hôtellerie ou une école de commerce.

Voici quelques-uns des points de la réglementation hôtelière auxquels il faut se plier :

  • Le respect des normes de sécurité et d’accessibilité des établissements recevant du public (ERP) : normes incendie, protocole d’évacuation, etc. ;

  • L’obligation d’affichage des prix à la clientèle ;

  • L’obtention d’une autorisation d’ouverture à la préfecture du département pour exploiter l’hôtel ;

  • La possession d’une licence en cas de vente d’alcool ;

  • La remise d’une note aux clients ;

  • La collecte d’une taxe de séjour auprès des clients ;

  • La tenue d’un registre de police pour la clientèle de nationalité étrangère ;

  • Une déclaration auprès de la SACEM si vous diffusez de la musique…

Le classement « hôtel de tourisme » allant de 1 à 5 étoiles est totalement facultatif pour l’hôtelier même si beaucoup d’hôtels y ont recours car il est connu et apprécié des clients. Ce classement dépend de différents critères (surface des chambres, équipements disponibles…). Si vous souhaitez être évalué et classé, il faut s’inscrire sur le site Atout France.

Étape 8 : trouver l’emplacement idéal pour ouvrir un hôtel

L’emplacement est crucial pour la réussite de votre projet. Selon la clientèle visée, l’hôtel peut être : 

  • Proche des axes routiers ou de l’aéroport ;

  • En centre-ville à proximité des attractions touristiques ; 

  • Près de la mer ou de la montagne.

Étudiez la zone de chalandise autour de l’hôtel et les éventuels concurrents déjà installés. Vérifiez que l’endroit est tranquille et bien desservi par les transports en commun ou facilement accessible en voiture.

N’oubliez pas d’analyser les futures évolutions de l’emplacement convoité qui peuvent être déterminantes pour la suite de votre projet. Renseignez-vous auprès de la mairie sur les projets en cours (exemple : restructuration de la zone, construction d’une route…).

Étape 9 : se lancer

Dernière étape avant de vous lancer dans l’ouverture de votre hôtel : vous devez rechercher des financements. Sachez que vous devez déjà avoir constitué un apport personnel de l’ordre de 20 à 30 % pour espérer obtenir un emprunt bancaire.

Vous pouvez solliciter des aides pour financer votre projet comme le prêt tourisme de la BPI (banque publique d’investissements) destiné à soutenir l’attractivité des territoires.

Ensuite, il faudra créer votre structure juridique, souscrire aux assurances professionnelles, communiquer autour de votre projet…

Sarah Vallet de Payraud

Sarah Vallet de Payraud

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Entrepreneur en résidence @ La Fabrique by CA

Article mis à jour le 21 janvier 2022

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