Le marché de la promotion immobilière

Êtes-vous fait pour ce secteur d'activité ?

Alors que le secteur avait évolué dans un contexte favorable ces dernières années, les ventes de logements neufs se sont contractées de près de 25% en 2020.

Indépendamment de la crise sanitaire, le secteur continue d’être pénalisé par un niveau d’offre de logements insuffisant en raison des politiques d’urbanisme menées par certaines municipalités (gel des constructions neuves pour lutter contre la bétonisation des villes) et des blocages structurels de la construction : recours, complexité de la législation (urbanisme, environnement) ou encore chartes locales de construction aux clauses abusives (choix du maître d’œuvre, fixation des caractéristiques des logements, niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation nationale, etc.). Dans ce contexte, le nombre d’autorisations de construire a baissé de 22% entre 2017 et 2020.

Par ailleurs, la part des ventes à investisseurs tend à diminuer (sa part était de 54% en 2017 contre 48% en 2020), en raison des incertitudes qui pèsent sur la fiscalité immobilière et des effets du recentrage du dispositif Pinel.

Enfin, confrontés à la hausse du foncier et des coûts de construction (notamment en raison de la généralisation des bâtiments à la norme « bâtiment basse consommation ») qu’ils ne peuvent répercuter sur les prix de vente élevés inhérents aux tensions qui pèsent sur l’offre, les promoteurs voient leurs marges diminuer. L’entrée en vigueur de la future réglementation environnementale (RE2020) au 1er janvier 2022 accentuera cette tendance, les surcoûts de construction qu’elle engendrera étant évalués à 10% par les professionnels du secteur.

Tendances

En 2021, les entreprises du secteur évolueront dans un contexte économique dégradé qui impactera aussi bien les ménages (hausse du chômage, baisse du pouvoir d’achat et crise de confiance) que la commande publique (attentisme des collectivités).

Malgré les mesures de soutien de la demande de logements neufs (prolongation du dispositif d’investissement locatif Pinel jusqu’en 2024, prolongation du prêt à taux zéro jusqu’en 2022, nouvelles recommandations émises par les autorités financières début 2021 pour assouplir les conditions d’octroi des crédits immobiliers), la contraction de l’offre de logements continuera de peser sur les ventes des promoteurs.

Toutefois, alors que le plan France Relance pour la période 2020-2022 soutiendra uniquement la rénovation énergétique des bâtiments (6,7 milliards d’euros d’aides publiques), la signature d’un pacte national pour la relance de la construction durable fin 2020, pourrait favoriser la relance de la construction de logements en simplifiant les procédures d’urbanismes (dématérialisation des procédures) et en accompagnant l’émergence de projets de construction durables (mobilisation du foncier public, optimisation des capacités des PLU, etc.).

L’organisation du marché

• La promotion immobilière de logements : elle regroupe plus des 2/3 des entreprises du secteur.

Elle comprend :

• la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d’habitation,

• la promotion-rénovation,

• la promotion immobilière de résidences hôtelières.

• La promotion immobilière d’infrastructures : 1 500 entreprises, soit un peu plus de 10% des entreprises du secteur, sont présentes sur ce segment (locaux commerciaux, les zones d’intérêt collectif, les équipements locaux (routes, ponts), etc.

• La promotion immobilière de bureaux : elle regroupe l’ensemble des sociétés participant à la promotion immobilière des bâtiments destinés essentiellement à l’ usage professionnel. Cette activité regroupe moins de 500 entreprises.

• Les supports juridiques de programme : il s’agit des SCI de construction créées par les promoteurs pour la réalisation de chacun de leurs programmes immobiliers.

Théophile Rousseau

Content manager junior