Ouvrir une agence immobilière Dernière mise à jour le 22/10/2020

Ouvrir une agence immobilière : le guide complet

Vous souhaitez ouvrir votre agence immobilière ? De la définition du concept aux formalités administratives, construisez votre projet étape par étape.

Le marché des agences immobilière est florissant, et vous aussi voulez tenter votre chance ? Agence indépendante qui connait bien le quartier, expert en biens atypiques ou en villas de bord de mer, préparez au mieux votre projet en suivant toutes nos étapes pour monter votre propre agence immobilière.

Etape 1 : Définir son projet d’agence immobilière

Avant de savoir comment créer votre structure, l’important est de mieux cerner la structure à créer. Quel que soit le stade d’évolution de votre idée – simple envie ou projet bien avancé -, vous devez avant tout dessiner les contours et les détails de votre future agence immobilière.

Vente ou location ? Biens de prestige ou achats de terrain ? Les agences immobilières peuvent avoir des spécialités, et, dans leur rôle d’intermédiaires, peuvent aller plus loin que la transaction elle-même : certaines proposent en plus un service de gestion et administration locative.

En plus du champ de votre activité, vous aurez le choix du mode d’installation :

  • L’agence immobilière indépendante : Avec la proximité et l’autonomie, l’agence immobilière indépendante a l’avantage de la liberté et de l’expertise. Elle connaît mieux que personne le marché immobilier sur une zone géographique donnée. Toutefois, la concurrence est de taille.
  • L’agence immobilière en franchise : Etude de marché déjà établies, communication déjà structurée, la renommée d’une agence immobilière en franchise est déjà constituée, ce qui permet de commencer avec une large clientèle, moins ciblée que pour une agence indépendante. La formule laisse moins de liberté qu’une agence indépendante, et une part du bénéfice doit être reversée au franchiseur.
  • Agence en réseau de mandataires indépendants : En tant qu’agent, vous pouvez ouvrir une agence « mère » pour travailler avec un réseau de mandataires indépendants en immobilier. Vous pourrez alors bénéficier de la notoriété et de l’expertise du réseau tout en restant vous-même indépendant.
  • L’agence en groupement d’intérêt économique – GIE : Pour faire face à la concurrence des grandes enseignes tout en mutualisant les expertises et les services, le modèle du GIE a le vent en poupe pour les nouvelles agences immobilières. Intégrer votre agence à un groupement déjà existant vous assure un développement sécurisé. Vous ne prendrez toutefois pas les décisions seul.

Etape 2 : Réaliser une étude de marché

S’il ne se développe pas partout en France de la même manière, le marché de l’immobilier est en pleine explosion. Les déménagements sont de plus en plus fréquents et les agences jouent un rôle phare. La concurrence est rude et demande une solide étude de terrain, sur un marché qui reste très spécifique à une zone géographique donnée.

Observez d’abord les tendances générales du marché, les évolutions de chiffre d’affaires, le nombre moyen de transactions, la valeur moyenne des transactions… D’une manière générale, on peut dire que le marché est en net développement depuis la crise de 2008. Pour l’instant, il est encore difficile de mesurer l’impact de la crise sanitaire sur l’immobilier, mais la faiblesse des taux d’emprunt continue à encourager les transactions : soyez vigilants dans l’analyse des chiffres, et prenez le temps de considérer les chiffres issus de l’année 2020 à 2021.

Précisez ensuite l’état du marché immobilier sur la zone géographique dans laquelle vous voulez vous installer. Faites connaissance avec le marché local :  Chiffres de logements vacants, âge moyen des habitants, métiers, mode de vie, proportion de locataire et de propriétaires…

Quelle est la demande ? Qui sont les acheteurs ? Quels sont les profils des vendeurs ? Familles, jeunes cadres dynamiques ou séniors, qui serait susceptible de faire appel à vos services ?

Et pour cette zone, comment se situe votre concurrence ? Quels sont leurs prestations ? Quels types de bien vendent-ils ? Il existe aussi une importante concurrence sur le web, à ne pas négliger : les sites d’annonces généralistes ou spécialisés en immobiliers prennent une large place sur le marché.

Enfin, étudiez l’environnement de votre projet, et ce qu’il peut avoir de favorable comme défavorable pour votre future activité et son développement.

Pour vous aider dans l’élaboration de l’étude de marché, consultez également notre guide sur l’étude de marché.

Etape 3 : Définir son activité

La connaissance du marché vous permet de mieux définir votre activité, votre positionnement et votre stratégie commerciale.

Cible, prestations, tarifs appliqués doivent être en cohérence. Vente de lofts de luxe à des particuliers, ventes de terrains à des professionnels, location de bureaux… le positionnement n’est pas le même et doit être bien défini, de la cible à l’image que vous voulez transmettre en passant par votre stratégie tarifaire.

Votre positionnement dessine les prémisses de votre stratégie de communication : travaillez dès à présent les éléments de votre image de marque, pour vous adresser au mieux à votre cible.

Plus d’informations sur l’activité de l’agence immobilière.

Retrouvez également comment bien construire votre offre dans notre page dédiée.

Etape 4 : Prévoir les investissements pour ouvrir une agence immobilière

Pour bien démarrer, prévoyez vos investissements de départ de manière la plus exhaustive possible : cela peut vous éviter quelques mauvaises surprises au moment de l’ouverture de votre agence.

Les besoins matériels

Chiffrez vos besoins matériels pour bien commencer. Le principal investissement d’une agence immobilière est le local lui-même, que vous le louiez ou que vous en ayez la propriété. Recensez aussi les équipements nécessaires, mobilier, fournitures de bureau, décoration et véhicules de fonction…

Les coûts administratifs et de fonctionnement

Les démarches administratives pour la création de votre société et l’ouverture de votre agence rassemblent les frais suivants :

  • Frais de dossier d’immatriculation
  • Frais de l’assurance responsabilité civile obligatoire
  • Frais de garantie financière
  • Frais de comptabilité auprès d’un cabinet d’expertise comptable
  • Frais d’un service externalisé de secrétariat
  • Salaires

Les coûts de marketing et de communication

Pour bien préparer l’ouverture, il vous faudra communiquer. Marquage des véhicules, magasine papier, site Internet… faites le point sur vos besoins.

Enfin, une fois que vous aurez identifiez vos besoins et investissements de départ, créez les tableaux de votre prévisionnel financier, qui vous permettrons d’y voir plus clair au moment de l’ouverture de votre agence comme sur les années à venir – en général sur 3 ans :

  • Le compte de résultat prévisionnel
  • Le bilan prévisionnel
  • Le plan de financement prévisionnel
  • Le budget de trésorerie prévisionnel

Etape 5 : Choisir son statut juridique pour ouvrir son agence immobilière

Pour choisir le statut juridique le plus adapté à votre activité d’agent immobilier, vous devrez prendre en compte plusieurs critères, notamment :

  • La taille du projet et son développement à venir : petite agence indépendante ou création de franchise, plusieurs agences de même enseigne…
  • Votre situation personnelle : patrimoine à protéger,
  • Nombre et rôle des créateurs : créez-vous votre agence seul ou à plusieurs ? Quels seront les rôles de chacun dans l’agence ? Le projet réunit-il des personnes d’une même famille ?

Ouvrir son agence en entreprise individuelle

Vous êtes seuls à entreprendre et vous ne prévoyez pas d’embaucher : comme de nombreux agents immobiliers indépendants, vous pourrez ouvrir votre propre agence sous le statut d’entrepreneur individuel – EI.

L’EI a l’avantage de la simplicité de création et de gestion : sans société à créer, les formalités sont beaucoup plus simples au moment de la création comme dans la gestion au quotidien. En revanche, patrimoine personnel et biens de l’agence ne seront pas séparés : en cas de créances à rembourser, votre responsabilité est illimitée et vos biens peuvent être engagés. Sous conditions, vous pourrez éventuellement opter pour l’EIRL – l’Entreprise individuelle à responsabilité limitée.

Le régime de la micro-entreprise est également possible, mais évitez la franchise de TVA : entre les trajets professionnels, les frais et charges de fonctionnement, vous aurez surement de la TVA à récupérer sur vos achats pour votre activité.

Ouvrir son agence en SARL

Entre deux et cent associés, vous pourrez créer une SARL – Société à responsabilité limitée. C’est une solution à privilégier pour une agence indépendante à plusieurs salariés. Simple à créer, la forme est peut-être plus contraignante que la SAS notamment, dans la mesure où elle est plus réglementée.

Dans le cas où les associés sont membres d’une même famille, vous pourrez créer une SARL familiale.

Le statut de SARL est accessible aussi pour un seul associé : on parle alors d’EURL.

Ouvrir son agence en SAS

La Société par action simplifiée convient aux agences qui veulent se développer rapidement : c’est un statut juridique qui donne une grande liberté de gestion et de gouvernance. Comme en SARL, la responsabilité reste limitée aux apports.

Etape 6 : Rédiger son business plan

Les étapes précédentes ont précisé votre projet d’agence, et le rendent de plus en plus concret : il deviendra réel avec votre business plan. Il structure et argumente votre idée pour assurer son bon développement et surtout, convaincre les investisseurs. Vous devrez donc soigner la rédaction de votre business plan, sa présentation écrite comme orale : le business plan est le premier contact concret que les partenaires pourront avoir avec votre agence immobilière.

Il doit contenir une partie rédactionnelle, qui comprend :

  • La présentation du projet, l’étude de marché, votre stratégie commerciale.
  • La présentation de vous-même et de votre agence – elle existe déjà, même si elle est encore virtuelle –, de son fonctionnement et de votre équipe.
  • Les tableaux financiers.

Etape 7 : connaître la règlementation pour une agence immobilière

L’ouverture d’une agence immobilière est soumise à quelques conditions réglementaires, obligatoires.

L’assurance Responsabilité civile professionnelle

Obligatoire pour ouvrir une agence immobilière, l’assurance Responsabilité civile professionnelle permet de couvrir les risques liés à votre activité, sur lesquels vous engagez votre responsabilité – dommages corporels, matériaux, immatériel, oubli de diagnostic, erreur dans un procès-verbal… -.

La carte professionnelle d’agent immobilier

Délivrée par la Chambre du commerce et de l’industrie – CCI –, elle indique un numéro professionnel et le lieu de sa création : vous devrez indiquer toutes ces informations sur tous vos documents administratifs professionnels, ainsi que sur chacune des correspondances avec les clients.

La carte d’agent immobilier s’obtient sous conditions :

  • Vous devez être titulaire d’un diplôme qui donne accès à la profession d’agent immobilier ou justifier d’une expérience professionnelle acquise en agence possédant elle-même la carte professionnelle.
  • Vous devez être en absence totale d’incapacité ou d’interdiction légale d’exercer, correspondant au bulletin n°2 du casier judiciaire.
  • Vous devez présenter l’attestation de garantie de financement obligatoire, ou, à défaut, une attestation sur l’honneur,
  • Vous devrez attester de votre immatriculation au Registre du commerce et des sociétés – RCS – par un extrait K-bis de moins d’1 mois.

Hormis ces trois obligations, vous aurez en plus l’obligation d’ouvrir un compte dédié aux fonds de l’agence et vous serez tenu à des règles strictes d’information du consommateur, notamment au sujet des tarifs appliqués. Retrouvez toutes les informations nécessaires sur le site de la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF)

En savoir plus sur la réglementation d’une agence immobilière.

Etape 8 : Ouvrir une agence immobilière : avec ou sans diplôme ?

S’il faut justifier d’une formation certaine pour ouvrir une agence immobilière, il existe plusieurs solutions :

  • Le diplôme, avec soit une licence de droit, économie ou commerce, soit un BTS Professions immobilières ou Comptabilité-gestion, ou encore un DUT Carrières juridiques et professions immobilières.
  • Une expérience professionnelle, en agence, d’au moins 3 ans si vous êtes titulaire du Baccalauréat, ou, sinon, d’au moins 10 ans.

Etape 9 : se lancer

Vous avez parcouru toutes les étapes : passez maintenant aux formalités administratives :

  • Créer sa société
  • Faire la demande de carte professionnelle
  • Souscrire aux assurances obligatoires
  • Ouvrir un compte séquestre dédié uniquement aux fonds gérés par l’agence
  • Chercher et obtenir des financements
  • Installer son agence

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Pour parfaire votre connaissance du secteur d’activité sur lequel vous souhaitez vous lancer, le Crédit Agricole met à votre disposition plus d’une centaine de fiches d’informations sectorielles.

Ces outils, utilisés également par les experts du Crédit Agricole, compilent les informations nécessaires à la construction de votre business plan et à la maîtrise de votre marché. Vous y trouverez des données clés sur votre marché, ses atouts et ses freins, les indicateurs standards le caractérisant ou encore sa réglementation.

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