Le marché de la promotion immobilière Dernière mise à jour le 12/03/2019

Êtes-vous fait pour ce secteur d'activité ?

Ces dernières années, le secteur de la promotion immobilière renoue avec la croissance. C’est le segment de la vente aux particuliers de logement neuf qui est le plus dynamique et qui tire l’activité du secteur.

Plusieurs facteurs sont favorables aux promoteurs :

– la faiblesse des taux d’intérêt : elle profite aussi bien aux ménages qu’aux investisseurs immobiliers en augmentant leur capacité d’emprunt.

– le nouveau prêt à taux zéro : mis en place au 1er janvier 2016, il soutient les ventes aux propriétaires accédants (quotité financée portée à 40% de l’achat, augmentation des plafonds de revenus, possibilité de bénéficier de différés de remboursement).

– les dispositifs d’incitations fiscales (Pinel) : ils stimulent les investissements locatifs. La pierre apparaît toujours comme une valeur refuge et la baisse des rendements de l’épargne renforce cette attractivité. Les ventes à investisseurs représentent la moitié des ventes de logements neufs.

Malgré ces facteurs porteurs, les mises en chantier progressent à un rythme moins soutenu que les autorisations de construire en raison de blocages structurels à la construction : recours, complexité de la législation (urbanisme, environnement) ou encore chartes locales de construction aux clauses abusives (choix du maître d’œuvre, fixation des caractéristiques des logements, niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation nationale, etc.).

Enfin, confrontés à la hausse du foncier et des coûts de construction (notamment en raison de la généralisation des bâtiments à la norme « bâtiment basse consommation »), les promoteurs subissent une baisse de leurs marges au détriment de leur rentabilité.

Tendances

Le rythme de croissance de la construction de logements neufs devrait fléchir. Malgré des taux d’intérêt attractifs, l’accession à la propriété sera pénalisée par le recentrage du prêt à taux zéro (sa quotité est passée de 40% à 20% en zone B2 et C dans le neuf) et la suppression du dispositif « APL accession ». La refonte du zonage du dispositif Pinel (exclusion des zones B2 et C) pèsera quant à elle sur l’investissement locatif.

Bien que les organisations professionnelles soulignent ses limites, la loi Elan, promulguée fin 2018, devrait impacter positivement le secteur : simplification des procédures et des normes, lutte contre les recours abusifs, etc.

Enfin, alors que les fonds propres des promoteurs seront altérés par l’érosion de leurs marges, les conditions de financement des projets se durciront. Dans ce contexte, le financement participatif continuera à progresser.

L’organisation du marché

– La promotion immobilière de logements : elle regroupe plus des 2/3 des entreprises du secteur.

Elle comprend :

– la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d’habitation,

– la promotion-rénovation,

– la promotion immobilière de résidences hôtelières.

– La promotion immobilière d’infrastructures : 1 500 entreprises, soit un peu plus de 10% des entreprises du secteur, sont présentes sur ce segment (locaux commerciaux, les zones d’intérêt collectif, les équipements locaux (routes, ponts), etc.

– La promotion immobilière de bureaux : elle regroupe l’ensemble des sociétés participant à la promotion immobilière des bâtiments destinés essentiellement à l’ usage professionnel. Cette activité regroupe moins de 500 entreprises.

– Les supports juridiques de programme : il s’agit des SCI de construction créées par les promoteurs pour la réalisation de chacun de leurs programmes immobiliers.

 

 

		Promotion immobilière
Nombre d’entreprises du secteur	2016	15 303 (1)
Chiffre d’affaires du secteur (en milliards d’euros)	2016	35,197 Md€ (2)
Évolution du chiffre d’affaires du secteur en valeur (indice ICA base 100 en 2015)	2018 2017 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010	115,7 (3) 114,7 103,0 100,0 97,6 100,2 103,9 106,3 100,5

⁽¹⁾ Source : INSEE, démographie des entreprises et des établissements 2016 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprise au 31 décembre 2016.

⁽²⁾ Source : INSEE, ESANE.

⁽³⁾ Source : INSEE, Bulletin statistique, « Promotion immobilière de logements ».