Comment est fixé le loyer d'un bail commercial ?

Lors de la conclusion du bail, le loyer est fixé conventionnellement entre le bailleur et le locataire. Il est possible de fixer le montant du loyer, en tout ou partie, en fonction des recettes du locataire, ou de son chiffre d'affaires : c'est ce que l'on appelle une clause recette.

Le bail peut prévoir que le loyer sera indexé chaque année en fonction de la variation d'un indice, généralement l'indice du coût de la construction publié par l'INSEE. Il est possible également de choisir d'autres indices tels que :

• l'indice des loyers commerciaux (ILC), publié par l'INSEE, si le locataire est un commerçant ou un artisan qui exerce une activité commerciale. Sont cependant exclus les locaux à usage exclusif de bureaux, les plates formes logistiques, les activités industrielles concernant les entreprises de manufacture, de commission, de transport par terre ou par eau.

• l'indice des loyers des activités du tertiaire (ILAT), publié par l'INSEE, pour les activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales mentionnées au premier alinéa du présent article. Elles recouvrent notamment les activités des professions libérales et celles effectuées dans des entrepôts logistiques.

Le loyer peut également être révisé, tous les trois ans, par le mécanisme de la révision triennale. La demande en révision doit être formée par lettre recommandée avec avis de réception, ou par acte d'huissier, et comporter le nouveau prix demandé ou proposé.

En principe, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou, s'il est applicable, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des activités du tertiaire.

Cependant, si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le loyer pourra être fixé à la valeur locative.

Sources juridiques  : Articles L 145-38 et L 145-39 du Code de commerce