Tout ce qu’il faut savoir sur le pas-de-porte

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Par Joris Melin

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20 mai 2022

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3 min.

Pas de porte

Un grand nombre d’entrepreneurs se demandent s’il faut établir un  pas-de-porte dès la signature de son bail commercial. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !

Qu’appelle-t-on un « Pas de Porte» ?

Le Pas-de-Porte est un droit d’entrée de l’entrepreneur pour investir des locaux, une clause facultative, que le bailleur (ou propriétaire) peut exiger du locataire (ou preneur) en début du bail.  Ce loyer supplémentaire ou indemnité, lui est définitivement acquis. Le bailleur est libre d’en choisir le montant, il correspond généralement à une somme comprise entre 3 et 6 mois de loyer. Cela dépend de l'attractivité du local commercial.

C’est pourquoi, il est fortement conseillé de préciser la nature du pas-de-porte au moment de  la signature du bail. La fiscalité du pas-de-porte en dépend.

La nature d’un pas-de-porte

La nature d’un pas-de-porte peut revêtir deux fonctions :

  • un complément du loyer payé par avance

  • une indemnité

Lorsqu’il est apprécié comme complément ou supplément de loyer, le  pas-de-porte est une mesure préventive pour le propriétaire

  • une compensation de la différence entre le montant du loyer et sa valeur locative réelle. 

En effet, la loi prévoit un plafonnement de la révision des loyers commerciaux, le loyer ne peut donc augmenter et suivre la hausse de la valeur locative réelle des locaux. C’est le cas le plus fréquent. 

Lorsqu’il est apprécié comme indemnité, il est alors la contrepartie : 

  • de la dépréciation de la valeur vénale des locaux et de la propriété commerciale acquise au locataire, consistant dans le droit au renouvellement de son bail.

Quel est l’intérêt d’un pas de porte

Le pas-de-porte, c’est avant tout la garantie d’un loyer inférieur pour le locataire. En effet, il permet de faire baisser le prix de la valeur locative.

De plus, avec un pas de porte, il vous sera plus facile avec un droit d'entrée payé et un loyer inférieur, de  revendre votre droit au bail

D’un point de vue juridique il faut savoir...

Depuis le pourvoi en Cassassion n° 08-15730 de la 3ème Chambre Civile du 26 mai 2009, Légifrance, le pas-de-porte est désormais considéré comme un loyer supplémentaire

Conséquences juridiques

  • le pas-de-porte et les loyers payés d’avance génèrent des intérêts

  • le droit d'entrée payé en capital lors de l'entrée dans les lieux, doit venir en déduction de l'augmentation du loyer : pour le calcul de la révision triennale

  • l'indice de révision des loyers s'applique au montant du loyer augmenté du droit d'entrée payé en capital : pour la fixation du loyer du bail renouvelé

  • le pas-de-porte est pris en compte pour calculer la majoration du loyer de la location principale, en cas de sous-location

Conséquences fiscales

  • Le  pas-de-porte devient une charge pour le locataire, déductible de ses bénéfices, à condition que le loyer ne soit pas inférieur à la valeur réelle locative. La déduction devra être répartie sur une période au moins égale à la durée du bail (1/9ème).

  • Le pas-de-porte doit être déclaré par le bailleur dans les revenus fonciers et être assujetti à la TVA

Mais le pas-de-porte pouvant être considéré comme une indemnité…

Conséquences juridiques 

  • le droit d'entrée n'entre pas en ligne de compte dans les calculs relatifs au loyer 

  • le droit d'entrée ne peut pas produire d'intérêts

Conséquences fiscales 

  • le bailleur n'a pas à déclarer le pas-de-porte 

  • le locataire doit inscrire le pas-de-porte à son actif. Il s'agit en effet d'une immobilisation corporelle, non amortissable et non soumise aux droits d'enregistrement

Le pas-de-porte et le bail commercial 

Si le bailleur vous a  réclamé un droit d’entrée, faites le mentionner expressément dans votre bail commercial; il doit alors prévoir :

  • sa nature 

  • le montant du pas-de-porte

  • les modalités de versement (en plusieurs fois ou pas)

Ce qu’il se passe en cas de résiliation du bail commercial

  • sauf clause contraire, si le pas-de-porte constitue une indemnité, le bailleur le conserve

  • si le  pas-de-porte  considéré comme un supplément de loyer, a été versé intégralement par le locataire à son entrée dans les lieux, le bailleur est tenu de  le rembourser, selon le temps d’occupation des locaux restant à courir

  • le bailleur ne peut pas réclamer le paiement des annuités postérieures à la résiliation du bail commercial

  • si vous êtes locataire, que vous résiliez vote contrat de bail commercial en cours, sachez que vous devrez verser un droit au bail au locataire entrant, lors de  la cession du bail commercial.. Dans ce cas, le droit au bail s’analyse comme la contrepartie des avantages

Joris

Joris Melin

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Coach pour entrepreneur

Article mis à jour le 20 mai 2022

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