Accueil > Gérer mon entreprise > Tout savoir sur la TVA >

TVA et loyer d'un local commercial : fonctionnement

Icône auteur

Par Jules Drevon

Icône date de publication

01 juin 2021

Icône temps de lecture

3 min.

TVA

En tant que propriétaire d’un local commercial ou professionnel, c'est-à-dire loué à une entreprise ou à un commerçant, vous pouvez avoir à payer la TVA sur les loyers perçus. Voyons dans quels cas.

Comment la TVA s’applique-t-elle sur le loyer d’un local commercial ?

La TVA d’un bail commercial pour un local loué nu ou équipé

La TVA sur les loyers de baux commerciaux s’applique selon les régimes de TVA et règles suivantes : 

  • Local commercial loué nu : Ils sont par principe exonérés de TVA, le bailleur peut toutefois choisir de s’y soumettre. En règle générale, l'activité de location d’un bien n’est pas soumise à la TVA. Il est possible de faire la demande pour percevoir et payer la TVA, par exemple si le propriétaire est un particulier. Mais cette démarche n’est pas automatique.

Un local commercial équipé mais ne permettant pas au locataire d’exercer son activité professionnelle, est considéré comme loué nu. 

Il existe des exceptions pour lesquelles l’exonération de TVA ne s’applique pas, même en cas de location de biens loués nus :

  • Si le bailleur prend part à l’exploitation de la location des locaux. Par exemple, si le bailleur perçoit un loyer proportionnel aux résultats d’exploitation du locataire.

  • Si le bailleur utilise ce local pour poursuivre sous une forme particulière l’exploitation d’un actif commercial. 

  • Si le bailleur accroît ses débouchés grâce à la location de son bien. Par exemple, si le locataire bénéficie d’un accroissement de sa clientèle grâce à l’emplacement du bien loué.

  • Local commercial équipé : Ils sont soumis à la TVA au taux de 20 %. Un local est considéré équipé s’il possède du mobilier ou de l'équipement matériel nécessaire à l’exercice de l’activité.

Typiquement, une boulangerie avec tout le matériel nécessaire à la fabrication et la vente de pain, des salles de réunion, salles de spectacles ou des locaux professionnels aménagés…

À noter qu’il est possible de bénéficier du régime de la franchise en base de TVA même pour une location de locaux équipés. Par exemple, avec le statut de micro entreprise.

Les loyers perçus dans le cas de location de terrains aménagés sont également soumis à la TVA. C’est le cas par exemple des campings qui proposent des accès aux sanitaires ou des emplacements tracés.

Il y a une exception pour les terrains à vocation sociale et non concurrentiels. La TVA s’applique alors à taux réduit à 10 %, selon des conditions bien précises.

Calculer le taux de TVA d’un loyer commercial

Le taux de TVA applicable est de 20 %

Ainsi, le calcul de la TVA est simple : sur un loyer assujetti à la TVA d’un montant de 2 000 €, il faudra ajouter 400  € de TVA en plus du loyer. 

C’est en général le locataire qui s’en acquitte et qui peut, le cas échéant, la récupérer.

Qui paye la TVA du loyer d’un local commercial ?

Effectivement, lorsqu’un propriétaire ou une SCPI loue un local commercial, c’est en général à une entreprise assujettie à la TVA. Le locataire s’acquitte, le cas échéant, de la TVA ainsi qu’aux obligations légales de déclaration et comptables et peut la récupérer, sauf s’il est en franchise de TVA, à nouveau.

Pourquoi opter pour la TVA sur le loyer d’un local commercial ?

De manière générale, les locations de locaux professionnels ou commerciaux nus sont exonérées de TVA sur les loyers et les charges locatives, peu importe le statut juridique du bailleur. 

Mais, même en n’étant pas assujetti à la TVA dans le cas d’une location de local commercial loué nu, il peut être intéressant de s’acquitter de la TVA. 

  • Effectivement, demander à s’acquitter de la TVA, permet de la récupérer sur les dépenses de travaux ou de réhabilitation que le propriétaire a engagé pour le local commercial. 

  • Récupérer la TVA peut s’appliquer sur un local et pas un autre. Si le propriétaire met en location plusieurs locaux commerciaux ou professionnels équipés, il peut choisir sur lequel percevoir la TVA.

  • Le bailleur doit être personnellement propriétaire du local professionnel et le louer à son entreprise ou à une entreprise tierce. 

Comment être assujetti à la TVA pour un loyer d’un local commercial loué nu ? 

S’il souhaite se soumettre à la TVA, le bailleur du local professionnel loué nu doit donc indiquer à l’administration fiscale quel bien (immeubles ou ensembles d’immeubles) est assujetti à la TVA via une déclaration expresse

Il n’y a pas obligation d’attendre la signature du bail.  

Cette option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle a été formulée auprès du service des impôts compétent et vaut pour une période de 10 ans. 

Déclarer la TVA pour un loyer d’un local commercial loué équipé

L’administration fiscale doit avoir connaissance des biens pour lesquels vous êtes assujettis à la TVA. Cela passe par une déclaration d’activité accessible via le formulaire P0i et une déclaration expresse.

Les recettes issues des différents loyers sont centralisées sur une seule déclaration et les loyers perçus au titre d’une location d’un bien loué nu, sont imposés à l’IR (revenus fonciers). La déclaration de TVA se fait au service des impôts du ou des biens loués.

Jules Drevon

Jules Drevon

Icône LinkedIn

Rédacteur

Article mis à jour le 02 juin 2022

Pour aller plus loin

La newsletter des entrepreneurs

Tous les mois, recevez notre newsletter fraîche et décalée pour casser les barrières de l'entrepreneuriat