Choisir le local commercial pour votre entreprise
Local commercial
09 Avril 2024
Comment choisir son assurance pour un local commercial ?
4 min. de lecture
Mis à jour le 26 Février 2024
Sommaire
En résumé
L’assurance du local commercial s’impose au locataire.
Le locataire doit s’assurer contre les principaux risques locatifs mais peut étendre la garantie au vol du stock ou à la perte de chiffre d’affaires en cas de sinistre notamment.
Le bailleur d’un local commercial a l’obligation de s’assurer si le bien est en copropriété. L’assurance propriétaire non occupant garantit les voisins et les tiers contre tout sinistre provenant du local.
Quelle assurance pour le local commercial de votre locataire ?
Une assurance obligatoire pour le locataire
Vous vous lancez dans une activité commerciale ? Vous ouvrez un magasin, une boutique ou un restaurant ? Dans le cadre de votre bail commercial, vous avez l’obligation de souscrire une assurance qui garantit les risques locatifs du local.
Cette assurance est obligatoire quelle que soit l’activité exercée par le locataire.
Peu importe également le statut de l’entrepreneur locataire : micro-entrepreneur, entrepreneur individuel, associé unique d’une EURL ou d’une SASU, associé d’une société, etc. C’est son statut de preneur d’un bail commercial qui crée l’obligation d’assurer le local commercial.
Des garanties obligatoires
Cette assurance du local commercial est similaire à l’assurance habitation d’un logement. Aussi, elle couvre obligatoirement les principaux risques locatifs :
incendie ;
dégât des eaux ;
explosion ;
catastrophe naturelle.
Pourquoi assurer son local commercial ? Tout simplement, pour limiter les risques financiers en cas de sinistre ou de litige avec des tiers. Faute d’assurance, l’entrepreneur doit assumer le remboursement de tous les frais et la réparation des préjudices causés aux tiers !
Bon à savoir
Si votre situation évolue, n’oubliez pas de signaler tout changement à votre assureur.
Par exemple, vous prenez un local annexe à votre première boutique ? N’oubliez pas de souscrire une extension de garantie pour cette annexe.
Des garanties facultatives
Le locataire doit assurer le local commercial mais peut aussi assurer son stock et son matériel ainsi que les aménagements réalisés dans le local.
Si vous placez une partie de votre stock dans un box de stockage, l’assurance est alors comprise dans le prix du local. Un point à vérifier ainsi que l’étendue des garanties, des limites et des franchises…
En outre, des garanties complémentaires comme le risque de vol ou d’infraction s'avèrent souvent utiles.
Avez-vous aussi pensé au bris de glace et de vitrine ? Au vandalisme lors de manifestations ? À un accident lors de la visite d’un client ? Aux recours de voisins mécontents ?
Enfin, il peut être intéressant d’opter pour une assurance perte d’exploitation, si le sinistre vous empêche d’ouvrir le magasin et de travailler pendant plusieurs jours ou semaines.
Le bail commercial fait partie de votre fonds de commerce et permet de générer votre chiffre d’affaires. Il est essentiel de bien protéger les locaux commerciaux.
Très souvent, les assureurs proposent également une garantie “protection juridique” ou d’autres garanties facultatives. Étudiez si le surcoût des garanties est intéressant par rapport aux services proposés.
Locataire : comment choisir son assurance pour un local commercial ?
Voici nos conseils pour ne pas perdre de temps dans la recherche de la meilleure assurance de local commercial.
Définir vos besoins précis
Définissez précisément vos besoins : de manière générale, êtes-vous plutôt inquiet (vous vous orientez vers une garantie maximale) ou économe (une garantie minimale pour un coût minime) ?
Votre activité crée-t-elle des risques spécifiques ? Faites le point avec un courtier en assurance, un assureur ou un syndicat professionnel pour évoquer les risques spécifiques.
Exemple
Par exemple, un risque de rupture de la chaîne du froid de vos produits.
La responsabilité civile exploitation (RCE) couvre tout dommage survenant au sein d’une boutique. Le montant de la prime RCE se base sur le chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année précédente.
Exemple
Par exemple, une étagère mal fixée tombe sur un client ou un client se blesse en glissant sur le sol du local commercial.
Souhaitez-vous souscrire une assurance du local seule ou la combiner avec l’assurance responsabilité civile professionnelle (RC Pro) ? En phase de création d'entreprise, le choix d’une assurance unique est souvent privilégié. Mais vous pouvez par la suite étendre vos activités en plusieurs lieux.
Bon à savoir
Il est souvent plus intéressant de souscrire une assurance globale pour votre entreprise, son activité, son stock et son local commercial.
Les compagnies d’assurance proposent alors une assurance multirisque professionnelle.
Comparer les offres
Le coût de l'assurance varie en fonction de la taille des locaux, mais aussi du lieu d’implantation. Le marché de l’assurance est très concurrentiel et vous avez tout intérêt à prendre le temps de regarder toutes les offres. Entre les assurances 100 % en ligne, les courtiers en assurance, les assureurs classiques, le choix est vaste.
Certaines assurances se spécialisent par secteur d’activité ou par type d’activité. Renseignez-vous auprès de vos pairs, de vos syndicats professionnels ou de votre chambre de commerce. De nombreux comparateurs d’assurance en ligne peuvent aussi vous aider à faire un premier tri.
Sélectionner 3 à 5 offres qui correspondent parfaitement à vos besoins. Puis comparez en détail l’ensemble des propositions :
Checklist
coût total de l’assurance du local commercial ;
montant des franchises éventuelles par type de risque ;
exclusion de garantie ;
facilités de paiement proposées ;
simplicité de gestion des sinistres ;
rapidité de remboursement.
Comment choisir l’assurance du local commercial en tant que propriétaire ?
L’assurance du local commercial pour le propriétaire non occupant
Si vous êtes propriétaire du local commercial que vous exploitez, vous n’avez pas d’obligation de vous assurer… Toutefois, nous vous recommandons de souscrire une assurance contre les principaux risques. A défaut, vous devez assumer toutes les réparations en cas de sinistre.
Si vous êtes copropriétaire, vous avez l’obligation d’assurer les locaux, qu’ils soient commerciaux ou professionnels, destinés à l'habitation ou mixtes.
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les copropriétés impose cette obligation.
L’assurance PNO (Propriétaire non occupant) du local commercial
Bon à savoir
Un bailleur non occupant a l’obligation de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO) dès lors que le local commercial est situé dans une copropriété. Cela sera très souvent le cas dans les centres-villes.
L’assurance propriétaire non occupant du local commercial comprend a minima la responsabilité civile, c’est-à-dire la garantie contre un recours des tiers.
Il est recommandé d’ajouter d’autres risques comme l’incendie, le dégât des eaux, les catastrophes naturelles, les bris de glace, etc. En effet, l’assurance de votre locataire peut ne pas combler totalement les pertes. Votre assurance de bailleur non occupant prend alors le relais en cas d’insuffisance de garantie.
Elle intervient également en cas de vacance du local commercial entre deux locataires ! Si un incendie se produit après le départ d’un locataire, il est préférable d’être assuré.
Notez que la présence d’un détecteur de fumée n’est pas obligatoire dans un local commercial, dès lors qu’il n’est pas à usage mixte.
Attention
N’oubliez pas de demander à votre locataire une attestation d’assurance du local commercial au moment de l’entrée dans les lieux mais aussi à chaque date anniversaire du bail commercial !
Vous avez le choix concernant la destruction des murs et du bâti entre :
un remboursement basé sur le prix d’une reconstruction à neuf ;
un remboursement avec un coefficient de vétusté.
Le premier choix est fortement conseillé, même si le coût est plus élevé.
Quelle assurance pour exercer son activité à domicile ?
Entrepreneur individuel, freelance, consultant, vous exercez votre activité à domicile ? N’oubliez pas de souscrire une extension de votre assurance multirisque habitation auprès de votre assureur.
Elle couvre alors a minima votre matériel professionnel et sécurise l’exercice de votre activité à domicile.
De la même manière, si vous exercez votre activité dans des espaces de coworking, prévoyez que votre assurance multirisque professionnelle couvre les risques en tous lieux.
Le risque d’une mauvaise évaluation
Propriétaire ou locataire, tout assuré doit indiquer la valeur des biens assurés. Il n'est pas toujours facile de bien évaluer ce montant. Pourtant, c’est capital !
En effet, la compagnie d’assurance peut tout simplement annuler le contrat d’assurance du local commercial si elle prouve que l’assuré a sciemment sous-évalué les biens. La preuve de la mauvaise foi est souvent complexe à rapporter.
Mais l’assureur peut aussi limiter le remboursement. C’est la règle proportionnelle de capitaux. Ainsi, après la survenance d’un sinistre, l’assuré supportera une partie des dommages, pour la partie sous-évaluée des biens.
Il est donc important de faire un point annuel avec votre compagnie d’assurance sur l’actualisation de la valorisation des biens protégés. l’assureur prend en compte la valeur des biens au jour du sinistre. Elle peut avoir évolué depuis le jour de votre choix du local commercial !
Article mis en ligne le 26 Février 2024
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