Que faire pour louer un local commercial ?

Louer un local commercial : les principes du bail commercial

La location d’un local commercial s’effectue par la signature d’un contrat de location particulier appelé bail commercial. Des règles spécifiques au bail commercial sont donc à connaître. Les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce les prévoient.

Voici les principes clés à connaître :

• Le bail commercial a une durée initiale de 9 ans, découpée par période de 3 ans. On l’appelle aussi bail 3-6-9.

• La location d’un local commercial nécessite le versement d’un loyer mais aussi éventuellement d’un pas-de-porte ou droit d’entrée.

• Le locataire bénéficie d’un droit au bail qui donne une certaine sécurité quant à la longévité du bail commercial.

• Aussi, dans la rubrique propriété commerciale du contrat, apparaît le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire en cas de non-renouvellement du bail.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Avant de louer un local commercial, assurez-vous que vous allez bien négocier un bail commercial et non un bail professionnel. Ce dernier intéresse les professions libérales et possède des modalités différentes, en particulier :

• durée de 6 ans et non 9 ans,

• résiliation par le locataire avant l’échéance.

En outre, vous pouvez également louer un local commercial avec d’autres statuts qu’un bail commercial :

• une convention d’occupation précaire : une redevance modique est due en contrepartie de l’occupation des locaux, qui ont vocation à évoluer ou être détruits.

• un bail de courte durée : ce bail dérogatoire représente la véritable alternative au bail commercial. Il s’envisage pour une durée inférieure à 3 ans et permet donc de tester son activité.

• un bail mixte lorsque le locataire réside dans le local commercial.

Il s’agit donc en premier lieu de savoir avec quel type de bail vous souhaitez louer un local commercial.

Durée de la location

En tant que locataire, vous implantez votre fonds de commerce dans le local loué. Vous devez donc vous assurer d’une certaine pérennité. C’est pourquoi la location d’un local commercial se fait pour une durée initiale de 9 ans.

Cela ne signifie pas que vous serez contraint de payer le loyer pendant cette durée. Le locataire a la possibilité de donner congé à l’échéance de chaque période triennale. Il peut même mettre un terme à la location à tout moment s’il prend sa retraite ou devient invalide.

Simplement, cette durée de location longue assure que vos investissements dans la boutique, dans le développement de la clientèle, ne seront pas vains par la simple volonté de votre bailleur.

Comment louer le local commercial après 9 ans ?

Au terme du bail commercial, le locataire peut rester dans le local. Si ni le bailleur, ni le locataire n'agissent, la location se poursuit par tacite prorogation pour une durée indéterminée.

Attention alors car le locataire ne bénéficie plus de droit au bail, ce qui peut être un frein à la cession de son fonds de commerce.

Autre point de vigilance, après 12 ans, le propriétaire peut déplafonner le loyer pour l’aligner sur la valeur locative.

En règle générale, le locataire ou le propriétaire se charge de prendre en main le congé et le renouvellement éventuel du bail commercial. Pour le bailleur, c’est l’occasion de procéder à une augmentation du loyer !

Critères pour louer un local commercial

Les critères de location côté locataire

L’emplacement

C’est le critère le plus important ! Avant de louer un local commercial, un entrepreneur doit évaluer le potentiel du lieu compte tenu de sa situation géographique. Ce choix du lieu d’implantation se réalise en fonction du budget : une boutique bien située dans Paris offre un loyer très cher.

Une étude de marché s’impose pour comparer notamment :

• la visibilité du local commercial pour la clientèle ;

• le dynamisme du quartier ;

• l’accès à la boutique en transport, à pied, en voiture.

Plusieurs visites sont nécessaires pour se faire une idée précise de la fréquentation, des horaires de la population, du type de personnes dans le quartier, etc.

La réglementation propre au local commercial

Le locataire doit s’assurer que la réglementation liée au local commercial envisagé ne freinera pas ses projets commerciaux futurs.

Si vous optez pour un atelier, vérifiez que vous pouvez recevoir votre clientèle notamment. Même chose avant de succomber à un showroom ou une boutique éphémère dans des lieux insolites.

Les conditions du bail commercial

Les conditions financières de la location du local commercial sont primordiales :

• montant du loyer mensuel ;

• conditions de l’augmentation éventuelle ;

• répartition des travaux et de l’entretien entre le bailleur et le locataire (encadrée depuis la loi du 18 juin 2014) ;

• montant du dépôt de garantie éventuel ;

• montant du droit d’entrée non remboursable.

Le locataire doit également vérifier les activités autorisées et le type de travaux qu’il peut effectuer pour aménager la boutique. Il peut également être soumis à la mise en conformité du local commercial, en cas de non-respect des normes (sécurité, hygiène...).

Concernant le loyer, en général, le bail commercial organise une révision triennale du loyer. L’augmentation du loyer du local commercial doit alors suivre l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des activités tertiaires (ILAT).

Le bail commercial peut aussi comporter une clause d’indexation annuelle automatique. On parle alors d’indexation conventionnelle.

Certains baux commerciaux prévoient un droit d’entrée fixé librement entre le propriétaire et le preneur. Contrairement au dépôt de garantie, cette somme reste acquise au bailleur. Le locataire a tout intérêt à en faire un supplément de loyer pour pouvoir la déduire de son résultat. En effet, si elle prend la nature d’une simple indemnité, aucune déduction ne sera alors possible.

Les critères de location côté bailleur

L’attente principale du propriétaire est le paiement des loyers. Aussi, il va s’attacher à la solidité financière du futur locataire.

Il peut être difficile pour un créateur d'entreprise de réussir à louer un local commercial. Vous devez alors convaincre le bailleur avec votre business plan, vos perspectives de croissance, votre secteur d’activité porteur.

N’en faites pas trop ! Si vous annoncez un déploiement massif, le bailleur peut craindre que vous ne restiez pas longtemps dans son local commercial en cas de succès.

Votre meilleur atout réside dans la possibilité de garantir le paiement des loyers commerciaux par une assurance ou un garant, voire un dépôt de garantie élevé.

Louer un local commercial : attention à la rédaction du bail !

Vous comprenez que louer un local commercial est bien plus complexe qu’un contrat de location d’habitation. En particulier, la rédaction et la négociation des clauses du bail commercial nécessite une certaine pratique ou un accompagnement.

La rédaction du bail commercial conditionne les modalités de votre location. Vous devez porter une grande attention à toutes les clauses du bail :

• sa durée et les modalités de renouvellement,

• le montant du loyer (libre) et son indexation et révision,

• les charges supportées par le locataire,

• le dépôt de garantie exigé,

• les impôts, taxes et charges mis à la charge du locataire et du propriétaire (répartition précise obligatoire depuis la loi Pinel du 18 juin 2014),

• les obligations générales du bailleur et du preneur,

• la possibilité de céder le droit au bail et/ou le fonds de commerce,

• la sous-location,

• les travaux et les transformations.

Les clauses font parfois l’objet de répétitions ou de contradictions. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel du droit.

En outre, un état des lieux est désormais obligatoire au moment de l’entrée et de la sortie. Mais l’état des lieux du local commercial s’impose aussi en cas de cession du droit au bail ou de cession du fonds de commerce.

Quelles aides pour louer un local commercial ?

Il existe plusieurs aides pour installer un local commercial.

Certaines communes mettent en place des aides à l'implantation de commerces de proximité ou à la reprise de fonds de commerce dans les centres-villes. Par ces aides, les collectivités territoriales cherchent à revitaliser le territoire et à soutenir la création d’emplois locaux.

Par exemple, ces aides peuvent prendre la forme d’une subvention à hauteur de 20 % du loyer commercial pour une durée déterminée (en général, les 2 premières années au maximum). Le financement est souvent partagé entre la commune et la communauté de communes.

Peut-on sous-louer un local commercial ?

Vous ne parvenez pas à louer un local commercial dès la création de votre entreprise ? Il existe des alternatives comme les boutiques éphémères ou la sous-location. Avez-vous imaginé sous-louer un local commercial ?

Dans un premier temps, une entreprise peut être sous-locataire d’une autre société. Cette dernière reste titulaire du bail commercial mais peut, pour diverses raisons, ne plus occuper les lieux.

Attention, toute sous-location d’un local commercial nécessite l’accord du bailleur. En tant que sous-locataire, exigez la preuve de son accord, pour bénéficier d’une sous-location régulière.

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