Le marché de la promotion immobilière

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Contexte

Les acteurs de la promotion immobilière de logements subissent de plein fouet les effets de la dégradation de la conjoncture économique.

La hausse des taux d’intérêt, conjuguée au durcissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers et au recul du pouvoir d’achat des ménages, entraîne une diminution de la demande de logements neufs. En 2022, les ventes de logements neufs ont accusé un recul de près de 25% par rapport à l’année 2021.

Sur le segment des ventes de logements au détail (qui représente près des ¾ des ventes de logements neufs), ce sont les ventes aux investisseurs particuliers qui reculent le plus fortement, en raison des difficultés d’accès au crédit (remontée des taux d’intérêt, resserrement des conditions des prêts accordés), mais aussi de l’instabilité de la fiscalité immobilière. Leur part tend donc à diminuer (ils représentaient 54% du nombre de ventes de logement au détail en 2017 contre 43% en 2022).

Parallèlement à la crise de la demande, persiste une crise de l’offre qui touche le secteur depuis de nombreuses années en raison des politiques d'urbanisme menées par certaines municipalités (gel des constructions neuves pour lutter contre la bétonisation des villes) et des blocages structurels de la construction : recours, complexité de la législation (urbanisme, environnement) ou encore chartes locales de construction aux clauses abusives (choix du maître d'œuvre, fixation des caractéristiques des logements, niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation nationale, etc.).

Enfin, confrontés à la hausse du foncier et des coûts de construction (réglementation environnementale RE2020, flambée du prix des matières premières et de l’énergie), les promoteurs subissent de très fortes tensions sur leurs marges.

Tendances

Sous l’effet combiné de la poursuite de la remontée des taux d’intérêt et de la persistance de prix élevés (raréfaction du foncier, persistance des prix élevés des matériaux et de l’énergie), le secteur restera confronté à une baisse de la demande en logements neufs.

L’objectif « zéro artificialisation » fixé par la loi Climat et résilience de 2021 (diviser l’artificialisation par deux d’ici 2030 puis atteindre le zéro artificialisation nette en 2050) ainsi que les politiques publiques menées en faveur de la décarbonation du bâtiment constitueront de nouveaux défis pour la profession.

L'organisation du marché

• La promotion immobilière de logements : elle regroupe plus des 2/3 des entreprises du secteur.

Elle comprend :

• la promotion immobilière de bâtiments à usage principal d'habitation,

• la promotion-rénovation,

• la promotion immobilière de résidences hôtelières.

• La promotion immobilière d'infrastructures : 1 500 entreprises, soit un peu plus de 10% des entreprises du secteur, sont présentes sur ce segment (locaux commerciaux, les zones d'intérêt collectif, les équipements locaux (routes, ponts), etc.

• La promotion immobilière de bureaux : elle regroupe l'ensemble des sociétés participant à la promotion immobilière des bâtiments destinés essentiellement à l'usage professionnel. Cette activité regroupe moins de 500 entreprises.

• Les supports juridiques de programme : il s'agit des SCI de construction créées par les promoteurs pour la réalisation de chacun de leurs programmes immobiliers.

Promotion immobilière de logements

Promotion immobilière de bureaux

Promotion immobilière d'autres bâtiments

Supports juridiques de programmes

(1) Source : Insee, démographie des entreprises et des établissements 2020 – champs marchand non agricole, Stocks d’entreprises au 31 décembre 2020.

(2) Source : Insee, Esane.

(3) Source : Insee, Indice de chiffre d'affaires base 2015.

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